Due Diligence Inmobiliario

Bloque 01 · 5 preguntas

Identidad legal
y permisos del proyecto

Validar que el proyecto existe legalmente y tiene autorización para construir y vender.

⚠ Riesgo alto

01

¿Para qué proyecto estás llenando este formulario?*

Este campo identifica el proyecto en cada correo de respuestas. Si llenas el formulario 3 veces, cambia este campo en cada sesión.

1

Nombre completo de la persona moral desarrolladora*

Razón social, RFC y número de escritura constitutiva

2

Licencia de construcción vigente*

Número de folio, fecha de emisión y vencimiento. Confirmar que aplica para la totalidad de unidades ofertadas.

3

¿El uso de suelo es compatible con el uso que se vende?*

Comercial, habitacional o mixto. Solicitar constancia de alineamiento y número oficial.

✓ Sí, es compatible

✗ No / No se ha verificado

4

¿El proyecto está inscrito ante PROFECO con contrato de adhesión registrado?*

Obligatorio en México para venta de inmuebles en preventa. Si no lo está, es bandera roja legal.

✓ Sí, está inscrito

✗ No / En proceso

5

¿El predio tiene algún gravamen, hipoteca o litigio activo?*

Solicitar certificado de libertad de gravamen actualizado — no mayor a 30 días.

✓ Sí, tiene gravamen

✗ No, libre de gravámenes

Bloque 02 · 5 preguntas

Estado financiero
y flujo del proyecto

Entender la salud económica real y si el proyecto tiene músculo para sostenerse.

⚠ Riesgo alto

6

Lista de precios e historial de incrementos

Precio actual por m², fechas y porcentajes de incrementos aplicados en los últimos 12 meses.

7

Porcentaje de absorción del proyecto

¿Qué % del total de unidades se ha vendido y en cuánto tiempo? Un proyecto sano vende 8–15% mensual en etapa activa.

8

Esquemas de pago disponibles actualmente

Selecciona todos los que apliquen.

Contado con descuento

Enganche + mensualidades durante la obra

Crédito hipotecario (INFONAVIT / bancario)

Esquema diferido o flex personalizado

Otro

9

¿El proyecto cuenta con crédito puente activo?

Revela si hay respaldo institucional o si depende 100% de preventas.

✓ Sí, tiene crédito puente

✗ No, solo preventas

10

¿Conocen el punto de equilibrio del proyecto?

En unidades vendidas y monto de enganche captado. Si no lo saben con claridad, la dirección financiera es informal.

✓ Sí, lo conocemos

✗ No está definido

Bloque 03 · 4 preguntas

Inventario y
disponibilidad de unidades

Conocer exactamente con qué producto se va a trabajar en las campañas digitales.

◎ Riesgo medio

11

¿Pueden compartir un desglose completo de todas las unidades?

Tipología, superficie m², precio, piso y orientación. Idealmente en formato editable (Excel).

✓ Sí, lo tenemos disponible

✗ No, lo generaremos

12

Estatus actual de unidades

Distinguir apartado con contrato firmado de bloqueado sin formalizar.

13

¿Existen unidades con condiciones especiales no en la lista de precios?

Permutas, remates o acuerdos con constructores afectan la narrativa de precio en campañas digitales.

✓ Sí, existen casos

✗ No, el precio es uniforme

14

¿Cuáles son las tipologías de mayor y menor rotación? ¿A qué lo atribuyen?

Define el producto estrella para campañas y los que necesitan narrativa diferente.

Bloque 04 · 4 preguntas

Tiempos de entrega
y avance de obra

Evaluar la promesa de entrega y el historial de cumplimiento. Si la fecha fue recorrida, las campañas deben comunicar el plazo real.

⚠ Riesgo alto

15

Fecha de inicio de obra y fecha de entrega comprometida en contrato*

Solicitar el contrato de compraventa actual para verificar la cláusula de entrega y penalidades por retraso.

16

¿La fecha de entrega ha sido recorrida alguna vez?*

Retraso hasta 6 meses es común. Más de 12 meses acumulados es señal de problemas estructurales.

✓ Sí, fue recorrida

✗ No, se mantiene la fecha original

17

Porcentaje de avance de obra actual

¿Tienen fotografías o bitácora fechada disponibles? Cruzar el avance físico con el porcentaje de ventas.

18

¿Quién es el constructor responsable y tienen proyectos entregados como referencia?

Un desarrollador que también es constructor sin referencias entregadas es riesgo adicional.

Bloque 05 · 5 preguntas

Base de compradores
y audiencias

Activos de datos disponibles para estrategias de lookalike, referidos y nutrición de leads.

◈ Estratégico

19

¿Tienen base de datos de compradores actuales?

Con información de contacto, perfil y origen del lead. Es el activo más valioso para crear audiencias lookalike en Meta.

✓ Sí, la tenemos

✗ No está consolidada

20

¿Han realizado encuestas de motivos de compra?

Si no existen, aplicar una encuesta simple como primer entregable. Mínimo 10 respuestas dan señal suficiente.

✓ Sí, tenemos insights

✗ No se ha hecho

21

¿Existe algún programa de referidos o lealtad activo?

Un comprador que refiere tiene costo de adquisición cercano a cero.

✓ Sí, tenemos programa

✗ No existe aún

22

¿Por qué canal conocieron el proyecto la mayoría de sus compradores actuales?

Selecciona el principal canal de origen de ventas cerradas.

Meta Ads (Facebook / Instagram)

Google Ads o búsqueda orgánica

Referido de comprador existente

Paseo o visita al desarrollo

Broker o agente externo

No lo hemos medido

23

¿Tienen base de leads históricos de campañas digitales anteriores?

Leads fríos pueden reactivarse con nurturing a muy bajo costo vs. generar leads nuevos.

✓ Sí, tenemos la base

✗ No, se perdió o no existe

Bloque 06 · 4 preguntas

Posicionamiento
y competencia

Entender el mercado en el que se compite y qué tan defendible es el producto.

◈ Estratégico

24

¿Cuáles son sus 3 competidores directos en la zona?

Si no los conocen con precisión, hay falta de inteligencia de mercado básica.

25

¿Cuál es el diferenciador principal que ningún competidor puede replicar fácilmente?

Ej. ancla de marca, ubicación exclusiva, amenidades únicas, precio de entrada, etc.

26

¿El mensaje principal de ventas está documentado?

Si no está documentado, construirlo es parte del servicio. Si está pero no funciona, hay que entender por qué antes de amplificarlo.

✓ Sí, está documentado

✗ No, solo existe de forma verbal

27

¿El precio por m² está por encima, en línea o por debajo del mercado?

Un proyecto caro sin diferenciador justificado es el mayor obstáculo para conversión digital.

Por encima del mercado — con diferenciador justificado

Por encima del mercado — sin diferenciador claro

En línea con el mercado comparable

Por debajo del mercado — ventaja competitiva de precio

No lo hemos medido formalmente

Bloque 07 · 5 preguntas

Equipo comercial
y proceso de ventas

Evaluar si existe la estructura para convertir los leads en cierres reales.

◎ Riesgo medio

28

¿Cuántos asesores comerciales tienen activos y cuál es su esquema de comisión?

Menos de 3 asesores para más de 50 unidades no puede absorber el volumen de leads a generar.

29

¿Cuánto tiempo tarda en promedio un asesor en contactar a un lead nuevo?

Si supera 2 horas, la calificación cae independientemente de la calidad del lead. Es el cuello de botella más común.

Menos de 15 minutos

15 minutos a 1 hora

1 a 4 horas

Más de 4 horas

No lo medimos actualmente

30

¿Tienen un CRM activo con registro de todas las etapas del embudo?

Sin CRM no hay posibilidad de retroalimentar Meta con eventos de calidad.

✓ Sí, lo usamos

✗ No tenemos CRM activo

31

¿Cuántas presentaciones o visitas necesitan en promedio para cerrar una venta?

Esta métrica define cuántos leads calificados se necesitan por cierre y permite dimensionar el presupuesto correctamente.

32

¿Las metas de ventas y marketing digital están alineadas?

Si no comparten la misma meta de cierres, el servicio queda atrapado entre objetivos desalineados.

Sí, compartimos las mismas metas de cierres

Parcialmente alineadas, hay diferencias menores

No, cada área tiene objetivos independientes

No lo hemos definido formalmente

Bloque 08 · 5 preguntas clave

Condiciones del
servicio recurrente

Las preguntas que definen si la relación puede funcionar a largo plazo.

⚠ Decisión final

33

¿Cuántos proyectos adicionales se incluirían en el servicio recurrente?

Cada proyecto adicional multiplica la carga operativa. El fee debe reflejar uno o varios proyectos desde el inicio.

34

¿Cuál es el presupuesto mensual de pauta publicitaria disponible?

Sin mínimo viable (~$50,000 MXN/mes por proyecto), los resultados serán limitados independientemente de la estrategia.

Menos de $30,000 MXN/mes

$30,000 – $50,000 MXN/mes

$50,000 – $100,000 MXN/mes

Más de $100,000 MXN/mes

Flexible según resultados

35

¿Estarían dispuestos a firmar un contrato de servicios con alcance y entregables definidos?

Si se resisten a formalizar, no están comprometidos con los términos que se acuerden verbalmente.

✓ Sí, sin problema

✗ Preferimos acuerdo verbal

36

¿Cuál es la expectativa de resultados en 30, 60 y 90 días?

Alinear expectativas por escrito antes de firmar. Expectativas inmediatas en infraestructura rota generan conflicto.

37

Del 1 al 5, ¿qué tan comprometida está la dirección con el marketing digital como canal principal de ventas?

Esta es la pregunta más importante. Una dirección sin convicción real en digital bloqueará cada decisión operativa.

Poco comprometida

○ ○ ○ ○ ○

Totalmente comprometida

Bloque 09 · 7 preguntas · Último bloque

Postventa, escrituración
y administración

Lo que pasa después del cierre. Fallas en esta etapa se convierten en objeciones activas en las campañas digitales.

◎ Riesgo reputacional

43

¿Cómo es el proceso de postventa una vez firmado el apartado?

Quién es el contacto del comprador, cómo se resuelven dudas y ajustes, y qué canal de comunicación se usa.

44

¿Cuánto tiempo toma el proceso de escrituración desde la entrega de la unidad?

En México puede tomar de 3 a 12 meses. Retrasos en escrituración generan quejas públicas que afectan campañas.

Menos de 3 meses

3 a 6 meses

6 a 12 meses

Más de 12 meses

Aún no hemos entregado ningún proyecto

45

¿Quién absorbe los gastos de escrituración y notaría?

Compradores sorprendidos con costos inesperados post-cierre dan malas referencias que dañan las campañas.

El comprador — está especificado en contrato

El desarrollador absorbe los gastos

Se divide entre ambas partes

No está especificado en el contrato actual

46

¿Tienen desarrollos ya entregados? ¿Cuántos compradores han escriturado sin incidentes?

El track record de escrituración es el indicador más honesto de la madurez operativa del desarrollador.

47

¿Quién administrará el desarrollo una vez entregado?

Para proyectos mixtos con anclas comerciales, la administración impacta directamente el valor de reventa.

El mismo desarrollador con equipo propio

Empresa administradora externa ya seleccionada

Asociación de condóminos (auto-administración)

Aún no está definido

48

¿Tienen reviews o referencias verificables de la administración de proyectos anteriores?

Google Maps, Trustpilot o grupos de compradores. Quejas públicas de administración son señal de riesgo reputacional.

✓ Sí, tenemos referencias

✗ No / Es el primer proyecto

49

¿Cuál es el costo de mantenimiento mensual estimado por unidad y cómo se calculó?

Un mantenimiento excesivo o sin sustento genera fricción post-entrega que daña la reputación del desarrollador.

Datos de contacto

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Identidad legaly permisos del proyecto

Estado financieroy flujo del proyecto

Inventario ydisponibilidad de unidades

Tiempos de entregay avance de obra

Base de compradoresy audiencias

Posicionamientoy competencia

Equipo comercialy proceso de ventas

Condiciones delservicio recurrente

Postventa, escrituracióny administración

Respuestasrecibidas

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Identidad legal
y permisos del proyecto

Estado financiero
y flujo del proyecto

Inventario y
disponibilidad de unidades

Tiempos de entrega
y avance de obra

Base de compradores
y audiencias

Posicionamiento
y competencia

Equipo comercial
y proceso de ventas

Condiciones del
servicio recurrente

Postventa, escrituración
y administración

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